Правомерность сдачи недвижимости в аренду физическим лицом самому себе в качестве индивидуального предпринимателя, имущественный вычет по НДФЛ и налог на имущество.

Главная > Консультации > Бухучет и налоги > Налогообложение > Правомерность сдачи недвижимости в аренду физическим лицом самому себе в качестве индивидуального предпринимателя, имущественный вычет по НДФЛ и налог на имущество.

Арендная плата, имущественный вычет по НДФЛ и ставка налога.

В соответствии со ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

Следовательно, применение схемы сдачи объекта недвижимости самому себе противоречит законодательству, так как физическое лицо и физическое лиц зарегистрированное в качестве предпринимателя, являются одним субъектом юридических правоотношений.

Таким образом, уплата арендных платежей индивидуальным предпринимателем физическому лицу неправомерна.

Следует обратить внимание, что, по мнению контролирующих органов, индивидуальные предприниматели вправе осуществлять только те виды деятельности, которые были внесены ими в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) (см. Письма ФНС России от 24.04.2006 № 04-2-02/333@, Минфина России от 17.05.2006 № 03-11-04/2/109 и от 04.10.2007 № 03-11-05/236).

Статьей 220 НК РФ поименованы случаи предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц. В частности, в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

При этом положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности, поскольку списание расходов, связанных с приобретением имущества, используемого в предпринимательских целях, осуществляется на основании ст. 221 НК РФ.

При исчислении НДФЛ индивидуальные предприниматели имеют право уменьшить свои доходы на суммы профессиональных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов (п. 1 ст. 221, п. 1 ст. 227 НК РФ).

Состав расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному гл. 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ (п. 1 ст. 221 НК РФ).

В частности, к таким расходам относятся суммы начисленной амортизации по амортизируемому имуществу (пп. 3 п. 2 ст. 253 НК РФ).

То есть индивидуальный предприниматель, зарегистрированный в установленном порядке, может начислять амортизацию по данному имуществу.

Вместе с тем, по мнению Минфина РФ, высказанному в Письме Минфина РФ от 11.07.2006 № 03-05-01-05/141 если расходы на приобретения нежилого помещения, сдаваемого в аренду, были понесены до регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя, то такие расходы не могут быть признаны расходами индивидуального предпринимателя и, соответственно, по такому имуществу не может начисляться амортизация.

Если нежилое помещение приобреталось для осуществления предпринимательской деятельности после регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя и есть документы, подтверждающие понесенные расходы, то такое имущество может быть признано амортизируемым имуществом, в случае если деятельность по сдаче в аренду помещения является зарегистрированной деятельностью индивидуального предпринимателя в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности.

При продаже имущества индивидуальный предприниматель сможет уменьшить сумму доходов на сумму документально подтвержденных расходов по приобретению данного имущества за вычетом начисленной амортизации (п. 1 ст. 221, п. 1 ст. 227, п. 1 ст. 268 НК РФ).

В том случае если отсутствует документальное подтверждение понесенных расходов или сумма данных расходов не значительна, то индивидуальный предприниматель может воспользоваться льготой по НДФЛ в размере 20% от общей суммы доходов от предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 221 НК РФ).

Таким образом, индивидуальный предприниматель не может воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ по имуществу, используемому в предпринимательской деятельности. Аналогичная позиция высказана Минфином РФ в Письме от 3 декабря 2007 г. № 03-04-05-01/397.

Доход будет облагаться в зависимости от системы налогообложения, на которой находится индивидуальный предприниматель (НДФЛ или упрощенная система).

Если предприниматель не перешел на УСН сумма дохода полученного от реализации имущества принадлежащего физическому лицу, в том числе индивидуальному предпринимателю, облагается НДФЛ по ставке 13% на основании п. 1 ст. 224 НК РФ. Помимо этого, если индивидуальный предприниматель является налогоплательщиком НДС, то реализация данного имущества будет объем налогообложения по ставке 18%.

Согласно ст. 1 Закона Российской Федерации от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» (долее – Закон № 2003-1) налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица - собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения. Объектами налогообложения признаются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения.

Ставки налога на строения, помещения и сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости (п. 1 ст. 3 Закона № 2003-1). Ставки налога устанавливаются в следующих пределах: