Оценка земли, природных ресурсов

Земельный участок - это определённая часть поверхности земли (включая поверхностный слой почвы), которая имеет границы, удостоверенные и описанные государственным лицом по установленному порядку, равно как и всё, что находится над и под линиями земельного участка, исключая случаи, описанные в федеральных законах об использовании воздушного пространства, недр и так далее.

Земля была и продолжает оставаться одной из основных сфер прибыльных вложений средств. Ее можно покупать, продавать, сдавать в аренду. В связи с этим возникает потребность в проведении квалифицированной оценки рыночной стоимости земельного участка либо рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Обычно оценку стоимости земли осуществляют в случаях:
• совершения сделки с единым объектом недвижимости;
• вовлечения земельных участков в сделку, в том числе их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• определения начальной цены земельного участка на торгах;
• изъятия земли для государственных и муниципальных нужд;
• получения кредита под залог объектов недвижимости;
• внесения земельных участков в уставные капиталы компаний;
• определения наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельных участков;
• разработки и осуществления инвестиционных проектов.

Оценка земли и природных ресурсов также проводится в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость земли зависит от её местоположения, а также от спроса и предложения на рынке. На стоимость земли влияет наличие коммуникаций и возможность подключения к существующим сетям в случае, если на земельном участке планируется строительство объектов различных видов недвижимости. Одним из важнейших факторов при определении рыночной стоимости земли являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических наблюдений, которые позволяют определить состав и особенности грунта и рельефа местности. Эти данные необходимы для определения возможности строительства, а также при расчете предстоящих затрат, связанных со строительством.

Существует несколько методов, применяемых для оценки земельных участков.

Метод сравнения продаж подходит для оценки любых участков, как занятых строениями, так и свободных. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками - аналогами. При отсутствии такой информации допускается использование цен предложения или спроса.

Метод выделения используется для оценки застроенных участков. Суть данного метода заключается в том, что в качестве объектов-аналогов принимаются объекты недвижимости, представляющие собой земельный участок в совокупности со строением, расположенным на нем.

Метод распределения также подходит для оценки застроенных участков. Сначала находится стоимость всего объекта недвижимости (участок плюс сооружения), затем определяется стоимость земельного участка как известная доля в стоимости всего объекта недвижимости. В качестве доли можно принять долю доходов, генерируемую земельным участком, в общем доходе, который приносит объект недвижимости.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки любых участков. Сначала определяется доход, который приносит земельный участок, затем он приводится в текущую стоимость.

Метод остатка подходит для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагаемого использования используется для оценки любых участков. Суть метода заключается в том, чтобы смоделировать наиболее эффективный вариант освоения земельного участка и, исходя из чистого денежного потока, который будет генерировать данный проект, определить стоимость земли.

При оценке земельных участков особенное внимание нужно уделять набору прав, так как право собственности и право аренды имеют разную стоимость.

На практике довольно часто приходится сталкиваться с оценкой долей, не выделенных в натуре. Эти доли еще называют земельным паем. Данный объект представляет собой некую долю, не имеющую четких границ, в большом земельном участке, которым владеет некая группа лиц. Оценка таких объектов бывает сопряжена с целым рядом трудностей и особенностей. Тем не менее рынок купли-продажи земельных паев достаточно развит, продаётся большое количество паев. Один земельный пай стоит значительно дешевле, чем аналогичный земельный участок, выделенный в натуре.

Необходимо знать, что оценка стоимости земли не является величиной постоянной. Она меняется со временем вместе с изменением всех влияющих на стоимость участка факторов. Поэтому оценка земли актуальна на конкретную дату. При осуществлении новых сделок в будущем экспертизу необходимо проводить снова.

Таким образом, при любых действиях, связанных с землей, необходимо иметь экономически обоснованную и объективную информацию о земельном участке. Отчет об оценке земли, проведенный специализированной аудиторской компанией, является юридическим документом, который может представляться в государственные учреждения, судебные органы и другие организации. Для этого в процессе оценки земли используется информация, обеспечивающая достоверность отчета об оценке земли как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Специалисты нашей компании качественно и в срок производят оценку следующих объектов:
• земельных участков под строительство дачи, дома, коттеджа;
• земельных участков под строительство коттеджных поселков;
• сельскохозяйственных земель;
• прав аренды земли;
• стоимости природных ресурсов;
• зеленых насаждений;
• месторождений.

Сроки и стоимость проведения оценки земли зависят от типа и месторасположения оцениваемой земли, а также целей проведения оценки.