Недвижимости

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в собственности, возникает в следующих ситуациях:
• принятие управленческих решений;
• купля-продажа объектов недвижимости;
• акционирование организации и перераспределении имущественных долей;
• внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
• дополнительная эмиссия акций или привлечение новых пайщиков;
• ликвидация объекта недвижимости;
• сдача недвижимости в аренду;
• переоценка активов;
• уточнение налогооблагаемой базы по объектам недвижимости – зданиям и земельным участкам;
• оптимизация налогообложения;
• страхование объектов недвижимости;
• кредитование под залог объектов недвижимости;
• разработка инвестиционных проектов и привлечение инвесторов;
• исполнение прав наследования, судебного приговора,
• разрешение имущественных споров и так далее.

Для кого-то оценка недвижимости – это средство контроля над рисками потери денег при сделке вследствие неверно определенной стоимости объекта, а для кого-то - просто требование законодательства.

Оценка рыночной стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов.
 

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому никто не заплатит за оцениваемый объект больше той суммы, которую можно потратить на строительство другого объекта с одинаковой полезностью. Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Затратный подход применяется в случаях, когда не имеется достаточной информации о сделках купли-продажи аналогичной недвижимости, или при специфическом функциональном назначении объектов, в связи с чем они не представлены на рынке. Затратный подход также используется для оценки уникальных объектов.

Преимущество затратного подхода связано с тем, что недостаточность или недостоверность информации о состоявшихся сделках на "пассивных" или малоактивных рынках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.

Сравнительный подход предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за какую цену они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов за последние три - шесть месяцев. Он предполагает изучение рынка, выбор предложений на продажу по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для возможности сравнения объектов-аналогов с оцениваемым недвижимым имуществом

Сравнительный подход является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Сравнительный способ оценки недвижимости.

Доходный метод позволяет оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. При этом оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Чтобы применить доходный способ оценки, необходимо спрогнозировать будущие доходы за несколько лет эксплуатации объекта.

На основании собственного опыта и наработок отечественных и зарубежных оценщиков в аудиторской организации сформирована методологическая база, позволяющая получить наиболее точную оценку объекта недвижимости. Определение рыночной стоимости недвижимости, осуществляется с учетом всех факторов, влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого недвижимого имущества.

Специалисты проводят оценку различных объектов недвижимости, в том числе:
• жилых и нежилых помещений;
• зданий промышленного, социального или культурного назначения;
• сооружений.

При выполнении заказа по оценке недвижимости осуществляется:
• заключение договора о проведении оценки;
• установление количественных и качественных характеристик объекта;
• анализ рынка, к которому относится объект;
• выбор метода (методов) в рамках каждого из подходов (затратного, сравнительного или доходного) и осуществление необходимых расчетов;
• обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов, и определение итоговой величины стоимости;
• составление и передача заказчику отчета с обоснованием полученной стоимости.