Аудит и консалтинг, 

бухгалтерский учет.
О компании
Услуги
Новости
Консультации
Разработки
Контакты



Работая с нами через интернет, вы получаете скидку 10%!
Подпишитесь на рассылку анонсов новостей АС-АУДИТ по почте или читайте нас в блогах.


Аудит и консалтинг, бухгалтерский учет.

English version




 
 
 

  Договорные отношения. Аренда индивидуальным предпринимателем недвижимости у самого себя, как у физического лица

Главная > Консультации > Корпоративное право > Договорные отношения. Аренда индивидуальным предпринимателем недвижимости у самого себя, как у физического лица

Актуально на 01.06.2009 г.

Арендная плата, имущественный вычет по НДФЛ и ставка налога.

В соответствии со ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

 

К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

 

Следовательно, применение схемы сдачи объекта недвижимости самому себе противоречит законодательству, так как физическое лицо и физическое лиц зарегистрированное в качестве предпринимателя, являются одним субъектом юридических правоотношений.

Таким образом, уплата арендных платежей индивидуальным предпринимателем физическому лицу неправомерна.

 

Следует обратить внимание, что, по мнению контролирующих органов, индивидуальные предприниматели вправе осуществлять только те виды деятельности, которые были внесены ими в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) (см. Письма ФНС России от 24.04.2006 № 04-2-02/333@, Минфина России от 17.05.2006 № 03-11-04/2/109 и от 04.10.2007 № 03-11-05/236).

Статьей 220 НК РФ поименованы случаи предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц. В частности, в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

 

При этом положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности, поскольку списание расходов, связанных с приобретением имущества, используемого в предпринимательских целях, осуществляется на основании ст. 221 НК РФ.

 

При исчислении НДФЛ индивидуальные предприниматели имеют право уменьшить свои доходы на суммы профессиональных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов (п. 1 ст. 221, п. 1 ст. 227 НК РФ).

 

Состав расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному гл. 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ (п. 1 ст. 221 НК РФ).

В частности, к таким расходам относятся суммы начисленной амортизации по амортизируемому имуществу (пп. 3 п. 2 ст. 253 НК РФ).

 

То есть индивидуальный предприниматель, зарегистрированный в установленном порядке, может начислять амортизацию по данному имуществу.

 

Вместе с тем, по мнению Минфина РФ, высказанному в  Письме Минфина РФ от 11.07.2006 № 03-05-01-05/141 если расходы на приобретения нежилого помещения, сдаваемого в аренду, были понесены до регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя, то такие расходы не могут быть признаны расходами индивидуального предпринимателя и, соответственно, по такому имуществу не может начисляться амортизация.

 

Если нежилое помещение приобреталось для осуществления предпринимательской деятельности после регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя и есть документы, подтверждающие понесенные расходы, то такое имущество может быть признано амортизируемым имуществом, в случае если деятельность по сдаче в аренду помещения является зарегистрированной деятельностью индивидуального предпринимателя в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности.

 

При продаже имущества индивидуальный предприниматель сможет уменьшить сумму доходов на сумму документально подтвержденных расходов по приобретению данного имущества за вычетом начисленной амортизации (п. 1 ст. 221, п. 1 ст. 227, п. 1 ст. 268 НК РФ).

 

В том случае если отсутствует документальное подтверждение понесенных расходов или сумма данных расходов не значительна, то индивидуальный предприниматель может воспользоваться льготой по НДФЛ в размере 20% от общей суммы доходов от предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 221 НК РФ).

 

Таким образом, индивидуальный предприниматель не может воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ по имуществу, используемому в предпринимательской деятельности. Аналогичная позиция высказана Минфином РФ в Письме от 3 декабря 2007 г. № 03-04-05-01/397.

 

Доход будет облагаться в зависимости от системы налогообложения, на которой находится индивидуальный предприниматель (НДФЛ или упрощенная система).

 

Если предприниматель не перешел на УСН сумма дохода полученного от реализации имущества принадлежащего физическому лицу, в том числе индивидуальному предпринимателю, облагается НДФЛ по ставке 13% на основании п. 1 ст. 224 НК РФ. Помимо этого, если индивидуальный предприниматель является налогоплательщиком НДС, то реализация данного имущества будет объем налогообложения по ставке 18%.

 

 

Налог на имущество.

Согласно ст. 1 Закона Российской Федерации от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» (долее – Закон № 2003-1) налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица - собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения. Объектами налогообложения признаются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения.

 

Ставки налога на строения, помещения и сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости (п. 1 ст. 3 Закона № 2003-1). Ставки налога устанавливаются в следующих пределах:

 

Стоимость имущества

Ставка налога

До 300 тыс. рублей                   

До 0,1 процента

От 300 тыс. рублей до 500 тыс. рублей

От 0,1 до 0,3 процента

Свыше 500 тыс. рублей                

От 0,3 до 2,0 процента

 

Так как объект недвижимость находится в собственности физического лица, то налог на имущество оплачивает владелец имущества.

Согласно ст. 1 Закон города Москвы «О ставках налога на имущество физических лиц» от 23.10.2002 № 47 ставки налога на строения, помещения и сооружения, принадлежащие гражданам на праве собственности, устанавливаются от суммарной инвентаризационной стоимости жилых помещений и от суммарной инвентаризационной стоимости нежилых помещений, определяемых по состоянию на 1 января каждого года, в следующих размерах:

 

Суммарная инвентаризационная стоимость имущества

Ставка налога

Нежилых помещений:

 

До 300 000 руб.

0,1 %

От 300 000 руб. до 500 000 руб.

0,3 %

Свыше 500 000 руб.

0,5 %

 

Напоминаем, что предприниматели, перешедшие на упрощенную систему налогообложения или переведенные на ЕНВД, не уплачивают налог на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности.

Таким образом, индивидуальный предприниматель будет уплачивать налог на имущество физических лиц, в том числе по имуществу, используемому для предпринимательской деятельности, если не переведен на ЕНВД или не перешел на УСН.

Статьи по аналогичной теме.

 
1. Договорные отношения. SMS и электронная почта - юридически значимое уведомление контрагента.
2. Договорные отношения. Апостиль документов иностранного юридического лица.
3. Договорные отношения. Оказание экспедиторских услуг по договору публичной оферты.
4. Договорные отношения. Формирование цены уступки права быть лизингополучателем по договору лизинга.
5. Договорные отношения. Складская расписка как письменная форма договора хранения.
6. Договорные отношения. Возмещение стоимости груза, уничтоженного при транспортировке.
7. Договорные отношения. Авторские права на мультимедийную открытку при ее рассылке клиентам.
8. Договорные отношения. Документы на сувенирную продукцию для рекламных акций.  



 
Партнеры 

сайта.


 
Copyright (C) АС-АУДИТ, 2003-2017 гг.
тел.: (495) 775-61-31, (495) 505-19-41
e-mail: info@as-audit.ru

Rambler's Top100

Создание и продвижение